Promenade de Jane 2018

‘Un Conte de Trois Villes’

Le 4 et 6 mai, 2018

 

 

Table des matières

Introduction
Histoire de Notre-Dame-de-Grâce
Histoire de la Ville de Hampstead
Les débuts de l’Avenue MacDonald
Appartements sur le Chemin Queen Mary
L’arrivé de Michael Hornstein
Un style en évolution
Bibliographie

Introduction

Quiconque regarde une carte de la Ville de Côte Saint-Luc (CSL) remarque immédiatement deux anomalies. CSL a deux exclaves: deux zones, chacune ne comprenant que quelques blocs de territoire qui ne touchent aucune autre partie de la municipalité. Ils se trouvent à une dizaine de rues de la partie principale de CSL et les uns des autres. Comment est née une situation géographique aussi étrange?

Figure 1: Vue rapprochée illustrant la relation entre la partie principale de la municipalité de Côte Saint-Luc et l’exclave de son territoire sur l’avenue MacDonald.

 

Histoire de Notre-Dame-de-Grâce

La réponse à ce mystère n’a pas commencé sur le territoire de la CSL actuelle. Notre-Dame-de-Grâce était une région vague appelée Côteau Saint-Pierre qui s’étendait de ce qui allait devenir l’avenue Atwater à Lachine. À l’origine, il comprenait le territoire de la ville de Westmount, l’arrondissement de CDN / NDG, la ville de Côte Saint-Luc, Hampstead, Montréal-Ouest, etc.

Les premiers Européens se sont installés dans la région huit ans après la fondation de la colonie de Ville-Marie, le 18 novembre 1650. Jean Descarries (ou Descaris) dit le Houx et Jean Leduc, d’Igé, dans le Perche, en France, ont chacun reçu un terrain de 30 hectares [i] et ont construit leurs maisons sur ce qui est actuellement le Centre universitaire de santé McGill (CUSM). Des membres de la famille Hurtubise vivaient également dans la région et ont obtenu des concessions de terres peu de temps après la fondation de Ville-Marie en 1642. Le but de cette activité était de créer une colonie pour protéger le Vieux-Montréal des attaques surprises des Amérindiens. En visitant l’hôpital aujourd’hui, on remarque qu’il est assis sur une falaise surplombant le centre-ville. C’était un endroit parfait pour les habitants de la première colonie afin de se protéger des attaques surprises. Les maisons construites par ces colons subsistent encore sur la route Upper Lachine.

Le Monument Historique de la Maison Hurtubise, au 563, chemin de la Côte-Saint-Antoine, à Westmount, est un peu plus jeune et a été construit par les descendants des Hurturbise. Vous pouvez en savoir plus sur ces familles dans l’article sur l’histoire de Côte Saint-Luc.

 

Figure 2: Carte montrant les premières divisions des terres agricoles le long du chemin de la Côte Saint-Luc

 

Histoire de la Ville de Hampstead

Les débuts de l’histoire de la ville de Hampstead sont inextricablement liés aux activités financières de Sir Herbert Holt. Né en Irlande et ayant suivi une formation d’ingénieur, il était responsable de la construction du chemin de fer Canadien Pacifique à travers les montagnes Rocheuses.

Après l’achèvement de ce projet en 1886, Holt dirigea un certain nombre de projets financiers à Montréal. En 1914, il avait amassé une fortune substantielle grâce à des relations commerciales judicieuses. Il était propriétaire et/ou administrateur de plus de 300 sociétés et président de la Banque Royale du Canada. Il dirige le Montréal Light, Heat and Power, qui deviendra plus tard Hydro-Québec. Il avait également une main dans le système de tramway de Montréal ainsi que dans le bâtiment de l’hôtel Ritz Carlton. Holt était réputé d’avoir eu une valeur nette de 200 millions de dollars – bien que certains aient estimé son patrimoine à plus de 10 fois ce montant.

Holt et un groupe de sept autres entrepreneurs ont pu convaincre le gouvernement du Québec d’incorporer la ville de Hampstead le 19 février 1914, alors que la région était principalement constituée de forêts et de terres agricoles. Holt et sa clique de riches et très organisés compagnons avaient perfectionné leurs compétences en développant l’immobilier dans le secteur de Circle Road de l’actuel district de NDG.

Les limites de la nouvelle ville ont été créées à partir des fermes des lots 69, 72, 73, 74, 76, 77, 80 et 81, situés tous dans la municipalité de Côte Saint-Luc. Dans un article du Montreal Daily Mail du 7 mars 1914, les difficultés liées à la création de la nouvelle ville sont signalées. Parmi celles-ci, citons le fait que deux des fermes originales de Côte Saint-Luc se situent entre la limite est de la nouvelle ville et la ville de Montréal. L’article mentionnait que ce terrain ferait partie de la ville de Montréal, ce qui ne s’est jamais produit.

 

Les débuts de l’avenue MacDonald

Les premières familles de la région de l’avenue MacDonald étaient les descendants de ces familles à qui des concessions de terres avaient été accordées autour de l’actuel CUSM. Ils ont divisé les terres non-aménagées en utilisant le système des rangs. Les communications et les transports ont été facilités par la création de longues parcelles de terrain étroites qui s’étendent à peu près au nord et au sud du chemin de la Côte Saint-Luc. Ce chemin de terre était une voie de communication entre la rivière et la rue Saint-Jacques.

Une fois que les fermes des colons ont été enregistrées en tant que lots, la terre qui est maintenant l’avenue MacDonald dans l’une des enclaves CSL est devenue une partie du lot 68 et a été étendue au lot 65 qui est devenu l’avenue Dufferin. Au fil du temps, le voisinage des agriculteurs frontaliers se transformèrent en une banlieue majoritairement anglophone de la ville de Montréal. Alphonse Hurtubise, descendant des familles fondatrices du district, vendit sa ferme à un spéculateur immobilier nommé Thomas Francis O’Brien. En 1873, peu après cette vente, O’Brien proposa un plan pour subdiviser la ferme en plus de 650 terrains de construction de banlieue le long de deux rues, l’une étant maintenant l’avenue MacDonald et l’autre, l’avenue Dufferin de la ville de Hampstead. À l’époque, l’avenue MacDonald s’appelait l’avenue Monklands, mais on en dira plus sur la modification ultérieure du nom.

Figure 3: Partie du plan de lotissement qui a créé l’avenue Dufferin et l’avenue Monklands, devenue l’avenue MacDonald

Bien que la subdivision des lots 65 et 68 soit devenue légale en 1873, elle était loin d’être un quartier urbain pendant de nombreuses années après cette date. L’édition de 1908-1910 de l’Annuaire Lovell, un répertoire résidentiel et commercial de Montréal depuis des décennies, ne répertorie que neuf résidents de l’avenue Monklands, trente-cinq ans après l’enregistrement du lotissement. Presque certainement, les rues n’étaient pas pavées et les conduites d’aqueduc et d’égout n’étaient pas installées. L’article du Montreal Daily Mail mentionné ci-dessus mentionne que le côté ouest de l’avenue MacDonald (dont le nom avait été changé pour Monklands) et que les deux côtés de l’avenue Dufferin appartenaient à une société foncière, Sir Montagu Allan et au Jockey Club de Montréal.

Quel que soit le propriétaire du terrain à cette époque, le 3 novembre 1924, lors d’une assemblée du conseil du village de Côte Saint-Luc, une lettre de M. Owen Roberts annexant les terres appartenant au domaine Gault à Montréal ou à Hampstead fut examinée. M. Roberts a expliqué qu’il souhaitait construire des maisons et avait besoin d’eau, d’égouts, de trottoirs et de rues sur l’avenue Dufferin et Queen Mary. Le conseil a déclaré qu’ils ne pourraient pas répondre à sa demande de services et qu’il n’y aurait aucune objection à ce que ses terres soient annexées à Hampstead ou à Montréal s’ils acceptaient de payer pour ces améliorations. Le 24 novembre 1925, Hampstead a adopté le règlement numéro 23 annexant 52,8 acres de terrain. L’avenue MacDonald n’était pas incluse dans l’arrangement.

 

 

Appartements sur le Chemin Queen Mary

Pourquoi le règlement numéro 23 de Hampstead n’inclut-il pas l’annexion de l’avenue MacDonald? La réponse est probablement celle de M. Sabbatino Damiani de Sabbatino Realties, qui a occupé pendant plusieurs années des bureaux au 5548A Queen Mary à CSL, mais qui a construit et vécu dans une maison du 16 Albion à Hampstead. Lors d’un entretien téléphonique avec son neveu Ron Martini d’Ottawa le 28 mars 2007, le neveu a expliqué que son oncle avait construit les immeubles d’appartements situés des côtés nord et sud du chemin Queen Mary, où il avait traversé le lot 68 d’origine. Ron a déclaré que, lorsque son grand-père a commencé la construction, il y avait une porte donnant sur Queen Mary au Union Cigar Star au coin de Queen Mary et Décarie qu’il avait ouverte pour se rendre sur son territoire.

 

Figure 4: 5551-53 Chemin Queen Mary

 

L’immeuble du côté nord de la rue est le 5551-53 Queen Mary. Dans l’interview, Ron a déclaré que les deux bâtiments avaient été construits vers 1929, mais que l’administrateur actuel du propriétaire avait donné la date d’après les documents datant de 1922. Les méthodes de construction européennes du bâtiment incluent des murs à trois couches avec des doubles espaces d’air pour l’isolation et une dalle de ciment entre le niveau de la rue et le deuxième étage. Cet immeuble a peut-être été la raison pour laquelle Hampstead n’a jamais revendiqué ce secteur de CSL. Vous trouverez ci-dessous des informations sur l’histoire de la ville de Hampstead à partir de son site Web municipal:

Les fondateurs de la ville de Hampstead ont imaginé une communauté où les résidents pourraient être protégés du mélange chaotique de zonage résidentiel, commercial et industriel. La zone – limitrophe des villes de Côte Saint-Luc, Notre-Dame-de-Grâce et Montréal – devait être aménagée avec des maisons aux caractéristiques individuelles et aux normes architecturales élevées. Cette vision originale était exposée dans un plan adopté par le conseil provisoire de 1913-1914. Le plan était basé sur un modèle de développement qui est devenu populaire vers la fin du 19ème siècle. Ce modèle était connu sous le nom de « Garden City » (Cité-Jardin).

La Cité-Jardin est un cadre conceptuel visant à établir une communauté de banlieue idyllique. Le plan offre aux résidents certaines des commodités de la vie à la campagne, en offrant à chaque famille une maison individuelle entourée de vastes espaces verts. Ceux qui s’intéressent au jardinage, par exemple, pourraient cultiver des légumes tout en consacrant une partie de leurs terres au jardinage décoratif. Ce mouvement à vocation rurale était une réaction aux zones de logement surpeuplées et désagréables, caractéristiques de la ville postindustrielle. Les urbanistes se sont peu à peu tournés vers des concepts plus ruraux, créant ce que l’on a appelé la tendance Garden City.

Les fondateurs de la ville de Hampstead ont poussé plus loin le modèle de Garden City. Chaque maison se voit attribuer un terrain de taille généreuse, pouvant accueillir un maximum d’arbres, d’arbustes et d’espaces verts. Une attention particulière a également été accordée à la courbe des routes de la ville, par opposition à la conception habituelle en fer à grille, et à la planification stratégique de ses arbres. Le design unique adopté par les fondateurs a eu pour effet de décourager le trafic de transit, tout en distinguant davantage l’apparence de la ville. [ii]

Malheureusement, le modèle de Garden City intégré au zonage initial de Hampstead ne permettait pas la construction d’écoles, de maisons de pompiers ni même de mairie. Sous le zonage de l’époque à Hampstead, s’ils avaient incorporé le territoire des immeubles d’habitation, ces immeubles auraient dû être démolis.

 

 

L’arrivée de Michael Hornstein

M. Michael Hornstein a été interrogé par l’auteur le 5 septembre 2006 à son bureau. Il est décédé le 25 avril 2016 à l’âge de 95 ans. Il a commencé à construire sur l’avenue MacDonald en 1954 et a acheté la plupart des propriétés de l’avenue MacDonald situées à CSL. À cette époque, ces propriétés contenaient principalement des petites maisons. Il a gardé les anciens propriétaires en tant que locataires, mais il n’y avait pas de baux et les conditions étaient telles qu’ils devaient déménager quand il avait besoin des propriétés pour la construction.

Que ce soit par génie ou simplement par bonheur, M. Hornstein a compris la nécessité de logements de haute intensité dans le West End et la possibilité de les construire le long de l’avenue MacDonald. Ni la ville de Hampstead, ni la ville de Montréal ne pouvaient imposer de limites de zonage à la région. Lorsque Hornstein a commencé à construire dans la rue, M. Boyer de CSL avait quelques conditions, mais elles étaient vraiment mineures. La ville de Côte Saint-Luc ne se souciait pas de ce qui se faisait dans la région.

Le premier bâtiment de M. Hornstein sur MacDonald se situait au 5020. M. Hornstein a construit la majeure partie de la partie nord de la digue. Outre le bâtiment situé au 5020, il a construit les immeubles suivants: 5500, 5360, 5350, 5320, 5304, 5160, 5150 et 5140. Le 5140 est le seul condo appelé «Le Doray». Les Hornstein vivaient au dernier étage dans une unité de condo avec une grande terrasse (voir figure 8) et des plafonds de 15 pieds de hauteur pour accueillir leur collection d’art. Cette dernière propriété a été construite en 1978. En tant que condo, il dit que l’immeuble s’est vendu très rapidement car le prix à l’époque était compris entre 80 et 85 $. Après l’élection du PQ en 1976, M. Hornstein a diversifié son entreprise. La moitié de leurs opérations ont déménagé à Chicago.

 

 

Un style en évolution

Comment les bâtiments construits par M. Hornstein sur l’avenue MacDonald ont-ils changé entre le premier immeuble construit à 5020 en 1954 et le plus récent, le condominium Le Doray, construit en 1978?

 

Figure 5: 5020 MacDonald situé au sud du chemin Queen Mary (photo prise en mars 2007), premier bâtiment construit par Hornstein sur l’avenue MacDonald en 1954

 

Comparisons des deux bâtiments50205040
Date de construction19541978
Type de structureAcier (à verifier)Acier (à verifier)
Dimensions  des briques extérieures7.25” L x 2.25”H x 3.75” D7.25” L x 3.75” H x 2.25”D
Couleur des briques extérieuresjaunerouge
Forme extérieureIrrégulier mais rectangulairerectangulaire simple
Nombre d’étages617
BalconsOui avec balustrade en métalOui avec balustrade en béton
Portique d’entréeBéton platDalle en nid d’abeille en béton
Construction de fenêtresDouble curseurs en aluminiumDouble curseurs en aluminium
StationnementGarage souterrainGarage souterrain
PiscineNonoui

Figure 6: Construit en 1978, le 5040 MacDonald est le dernier bâtiment construit par Hornstein sur l’avenue MacDonald. Il s’appelle ‘Le Doray’ et est le seul bâtiment de Hornstein dans la rue qui a été construit en tant que condominium.

 

En comparant les premier et dernier bâtiments construits par Hornstein sur l’avenue MacDonald, on remarque un style en évolution, l’équipe de construction ayant développé une plus grande expertise technique et la technologie de construction ayant elle-même évolué au cours des 25 années.

Le développement le plus remarquable entre les deux bâtiments a peut-être été leur hauteur. Bien que le bâtiment 5020 mesure six étages, l’immeuble standard de Hornstein double presque toujours, environ dix-sept étages. Juste une hypothèse, mais cette hauteur représente probablement l’idéal entre la possibilité de créer de l’espace et le coût de la construction d’un gratte-ciel, avec tous les coûts liés aux ascenseurs supplémentaires et à l’acier.

Le revêtement en brique constitue également un changement notable. À partir de 1954, avec un extérieur en brique jaune standard, les bâtiments suivants ont tous utilisé une brique standard, toujours dans la même teinte rougeâtre, mais posée sur le côté. Le gain de hauteur qui en résulte représente une économie car l’arrangement utilise moins de briques.

La forme des deux bâtiments a également beaucoup varié. Dans les vues aériennes ci-dessous, observez la différence de terrain entre les deux bâtiments, qui se trouvent sur beaucoup de rues.

 

 

Figure 7: vue aérienne du 5020 MacDonald, juin 2018

Figure 8: vue aérienne du 5040 MacDonald, juin 2018

 

5020 a un allée sur MacDonald. 5040 a gagné assez de place à l’arrière pour insérer une piscine (partiellement sur son garage) en éliminant l’allée d’avant et en rétrécissant le plan du bâtiment. La forme simplifiée du bâtiment élimine également les angles qui peuvent être problématiques en termes d’étanchéité et de gaspillage de matériaux pendant la construction.

La Ville de Montréal a approché M. Hornstein à l’époque des drapeaux pour savoir s’il serait intéressé par une fusion avec la ville, mais il n’était pas intéressé car les taxes auraient été plus élevées.

 

 

Bibliographie

Les rues de Montréal

Éditeur Méridien par la Ville de Montréal

Une histoire de Hampstead

Document étudiant non publié de Danny Fry daté du 12 mai 1980 pour le professeur W. Van Nus

Entretien avec M. Hornstein – 5 septembre 2006 à son bureau

Entretien téléphonique avec Ron Martini – 28 mars 2007

 

[i] De https://en.wikipedia.org/wiki/Notre-Dame-de-Grâce sous-article Historique consulté le 3 juillet 2018

[ii] De https://www.hampstead.qc.ca/discover_hampstead/our_history/ consultée le 4 juillet 2018